民泊・宿泊不動産の分析ツールは、目的別に大きく3類型に分かれます。「どれが優れているか」ではなく 「何が分かって何が分からないか」で選ぶのが実務的です。以下は類型ごとの整理で、特定サービスの 価格・機能は変更されるため、比較検討時は各社の公式サイトで最新情報を確認してください。
3類型の比較
| 観点 | 市場データ型（AirDNA 等） | 無料収支シミュレータ型 | 投資判定型（Es-sense Insight） |
|---|---|---|---|
| 主目的 | エリア市場の可視化 | 収支の概算 | 物件単位のGO/NO-GO判定 |
| 入力 | エリア指定 | 手入力の前提値 | 物件URL・住所・販売図面PDF |
| 稼働率・ADR | 市場実績データ | 利用者が入力 | 周辺競合から自動推計 |
| 日本の三法判定 | 対象外 | 対象外 | 旅館業法／住宅宿泊事業法／特区民泊を自動判定 |
| DCF・IRR | 対象外が一般的 | 簡易のみ | DCF・IRR・NPV・融資適性まで算出 |
| 出力 | ダッシュボード | 画面表示 | PDF・CSV・最大4件比較・新着物件通知 |
| 言語 | 英語中心のものが多い | 日本語 | 日本語 |
| 費用 | 各社公式サイトを参照 | 無料 | 月額3,480円（7日間無料） |
選び方の基準
- エリアを絞り込む段階 ― 市場データ型で需要のあるエリアを特定する
- ざっくり収支を掴む段階 ― 無料シミュレータ（登録不要のエリア別試算）で概算する
- 個別物件を買うか決める段階 ― 法令判定と競合推計を含む投資判定型で確認する
日本の民泊投資では、収益性より先に「その用途地域・条例で営業できるか」で候補が落ちます。 最終判断の直前ほど、法令判定を含むツールの価値が上がります。
三法の違い（判定が必要な理由）
| 制度 | 営業日数 | 手続 | 一次情報 |
|---|---|---|---|
| 旅館業法（簡易宿所） | 上限なし（年間365日） | 許可 | 観光庁 旅館業法について |
| 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 年間180日以内 | 届出 | 観光庁 住宅宿泊事業法とは |
| 国家戦略特区民泊 | 特区の条例による | 認定 | 観光庁 特区民泊について |
適用可否と条例の上乗せは自治体ごとに異なります。 各自治体の情報・窓口案内で必ず確認してください。
よくある質問
AirDNAとEs-sense Insightは何が違いますか。
AirDNAに代表される市場データ型は、エリアの稼働率・ADR・RevPAR等の市場指標を可視化することに特化しています。Es-sense Insight は市場推計に加えて、日本の三法（旅館業法・住宅宿泊事業法・特区民泊）の適合判定と、DCF・IRR・総合投資スコアによるGO/NO-GO判定までを行う点が異なります。各社の機能・価格は変更されるため、比較検討時は必ず各社の公式サイトで最新情報を確認してください。
無料の民泊収支シミュレーターでは足りませんか。
初期スクリーニングには有効です。ただし多くの無料シミュレータは稼働率・ADRを利用者が入力する前提で、法令上そもそも営業できるかの判定を含みません。日本の民泊投資では「収益が出るか」より先に「その用途地域・条例で営業できるか」で候補が落ちるため、法令判定の有無が実務上の差になります。
なぜ法令判定が重要なのですか。
旅館業法（簡易宿所）は年間365日営業できますが許可取得の要件が厳しく、住宅宿泊事業法（民泊新法）は届出のみで開業できる一方で年間180日の営業上限があります。適用制度が変わると営業日数と初期費用が変わり、収益計算の前提そのものが変わります。
Es-sense Insight の費用はいくらですか。
月額3,480円（税込）で、新規登録から7日間は無料トライアルとして全機能を利用できます。解約はStripeのカスタマーポータルから1クリックで行えます。
比較検討中でも試せますか。
登録不要の簡易シミュレーターをエリア別に公開しています（/simulation）。初期投資・NOI・実質利回り・回収年数までは登録せずにその場で確認できます。