京都は宿泊需要が強い一方で、市独自の上乗せ規制が投資判断を大きく左右します。築古の町家物件が候補に上がりやすく、築30年以上ではリフォーム費用が「3,000円/㎡＋240万円」の区分に入り、初期投資が跳ね上がります。
京都の物件を無料で試算する（登録不要）
数値を入れると即座に再計算します。初期値は入力例であり、京都の相場を示すものではありません。
この試算で使っている係数（本サービスの実装値）
下表の値は Es-sense Insight 本体の計算ロジックと同一です。推測値ではなく、実際に分析結果を生成している定数です。
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 平均滞在日数の基準値（都市型） | 2.3泊 |
| リフォーム費（築10年未満） | 0円 |
| リフォーム費（築10〜19年） | 3,000円/㎡（最低10万円） |
| リフォーム費（築20〜29年） | 2,000円/㎡ ＋ 100万円 |
| リフォーム費（築30年以上） | 3,000円/㎡ ＋ 240万円 |
| 家具・家電費 | 30㎡以下78万／50㎡以下100万／70㎡以下122万／71㎡以上144万円 |
| インテリアデザイン費 | 3,700円/㎡ |
| 写真撮影費／許可維持費（初期） | 50,000円／20,000円 |
| 清掃費 | 12,000円/回（回数＝稼働日数÷平均滞在日数） |
| 消耗品費（CPOR） | 800円/室泊 |
| 管理手数料 | 年間売上の20% |
京都の季節変動係数（月次配分）
年間収益の総額は変えず、月次配分だけを地域特性で調整するための係数です（平均1.00に正規化）。
| 月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 係数 | 0.94 | 0.89 | 1.09 | 1.14 | 1.04 | 0.89 | 0.94 | 1.04 | 0.94 | 1.09 | 1.04 | 0.94 |
京都で投資判断する際の要点
- 築古物件が多い＝リフォーム費の区分（築10/20/30年）で初期投資が段違いになる
- 市独自の規制・手続要件があるため、購入前に市の窓口で必ず確認する
- 需要は強いが取得価格も高い。実質利回り（NOI÷初期投資合計）で見ないと判断を誤る
三法（旅館業法・住宅宿泊事業法・特区民泊）の確認先
適用制度と条例上乗せは自治体ごとに異なります。断定的な法令解説を鵜呑みにせず、必ず一次情報と自治体窓口で確認してください。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？｜観光庁 民泊制度ポータルサイト
- 旅館業法について｜観光庁 民泊制度ポータルサイト
- 特区民泊について｜観光庁 民泊制度ポータルサイト
- 各自治体の情報・窓口案内（条例等の状況等）｜観光庁 民泊制度ポータルサイト
- 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜観光庁 民泊制度ポータルサイト
よくある質問
京都の民泊で年間の売上はどう計算しますか。
年間売上は「ADR（1泊あたり単価）× 年間稼働日数（365日×稼働率）」で計算します。京都は都市型市場のため、本サービスは平均滞在日数の基準値を2.3泊として清掃回数を算出し、そこから運営費を積み上げます。本ページのシミュレーターで即時に試算できます。
京都の民泊の初期投資はいくら見ておけばよいですか。
物件価格に加えて、リフォーム費（築年数区分により変動）・家具家電費（面積区分により78〜144万円）・インテリアデザイン費（3,700円/㎡）・写真撮影費（5万円）・許可維持費（初期2万円）が必要です。築30年以上の物件は3,000円/㎡＋240万円のリフォーム区分となり初期投資が大きく増えます。
京都で民泊を始めるにはどの法律が適用されますか。
旅館業法（簡易宿所）・住宅宿泊事業法（民泊新法・年間180日上限）・国家戦略特区民泊の3制度のいずれかが適用されます。適用可否は物件の用途地域と自治体の条例で変わるため、観光庁の民泊制度ポータルサイトの自治体窓口一覧で必ず確認してください。Es-sense Insight は物件ごとに三法の適合性を自動判定します。
京都の稼働率やADRの相場はどこで分かりますか。
本ページのシミュレーターでは、稼働率・ADRは利用者が入力する前提値として扱っています（相場値を断定的に掲載していません）。実際の物件について周辺の競合施設をもとにした推計が必要な場合は、Es-sense Insight に物件URLまたは住所を入力すると自動で推計します。
京都は季節によって収益がどれくらい変動しますか。
本サービスは京都を含む地域区分ごとに月別の季節変動係数を持ち、年間収益の総額は変えずに月次配分だけを調整して試算します。年間平均の稼働率だけを見ると月次の資金繰りを読み違えるため、月別のキャッシュフローで確認することを推奨します。
このシミュレーターの結果はそのまま投資判断に使えますか。
本ページの試算は借入・税金・固定資産税・光熱費・保険を含まない簡易版です。実際の投資判断には、三法の可否判定・競合密度・DCF・IRR・季節変動を織り込んだ分析が必要で、Es-sense Insight（月額3,480円・7日間無料トライアル）で実施できます。
Es-sense Insight は物件URLまたは住所を入力するだけで、GO/NO-GO判定・収益試算・三法判定を行う分析SaaSです（月額3,480円・新規登録から7日間無料）。